餐飲拯救商業地產？
[摘要]商業地產在經過前一時期的高速擴張之后，目前整體上沉寂下來。無論是大型綜合體、寫字樓還是沿街鋪面，當前普遍呈現飽和狀態。
商業地產在經過前一時期的高速擴張之后，目前整體上沉寂下來。無論是大型綜合體、寫字樓還是沿街鋪面，當前普遍呈現飽和狀態。在電商時代，體驗式、服務性行業成為商業地產的主要承載平臺。其中，餐飲業成為今年商業地產招商項目中最重要的行業。來自有關機構的調查統計表明，當前東莞正處于餐飲業升級換代的高峰期，也是商業地產市場寒冬中唯一的亮點。業界人士評論認為，小而散、管理粗放的餐飲業已經經不起市場的檢驗，在眾多制造業轉型進軍服務業的當前，以餐飲業為主的服務業正在挽救陷入困境的商業地產。
現象1：地鐵出口聚集餐飲行業
一個顯著的現象是，凡是有地鐵出口的地方，原來的商業地產項目正在迅速轉型為餐飲業聚集區。連日來，記者走訪鴻福路地鐵口周邊的第一國際、西平出口的動漫城、厚街萬達廣場商圈等區域，在餐飲業的快速布局之下，其他行業紛紛讓位。
在鴻福路地鐵出口涉及的區域，怡豐路、鴻福東路，第一國際商圈，眾多的商鋪、商場在地鐵開通的預期之下，商業地產的定位、招商和推廣開始了又一輪的全新布局。
在西平地鐵出口四周區域，餐飲業發展迅速，其中西平運行多年的動漫文化城已經名存實亡，取而代之的是以多家大中型餐飲企業進駐，在整體上形成了餐飲一條街。
與動漫城隔著一條東莞大道的科技路情況更為突出。在金域華府至中心新天地之間的路段，三百長的沿街商鋪，在經歷了數年并不順利的招商運作之后，目前卻顯示出餐飲企業紛紛進駐開店的勢頭。在這個號稱地處未來東莞總部基地的核心位置，形成了南城又一處餐飲一條街。
在厚街地鐵出口，以萬達廣場為龍頭的所在區域，再一次呈現了餐飲業擴張的勢頭。萬達廣場負責招商的工作人員透露說，當前電商發展迅猛，傳統的百貨業、日常生活銷售日漸式微，唯有體驗式、互動性強的服務業才是招商的重點行業。而餐飲業門檻低、專業性不強，因此成為不少開店經商的企業家、個體戶首要考慮的對象。
現象2：大中型餐飲進駐商業綜合體
作為市中區人流量最大的地鐵出口之一，鴻福路地鐵口四周商業地產正在經歷有史以來最大的業態變化。最為顯著的是第一國際商圈，目前規模性的餐飲業紛紛進駐，導致原來以商場、百貨為主的商業綜合體開始成為大中型餐飲聚集區域。
位于第一國際的時尚電器城一半面積轉身成為餐飲區。多達數千平方米的原時尚電器城二樓已經停業，目前已經匯聚十余家大中型餐飲業。為了方便地鐵開通之后的客流量，第一國際物管公司在相鄰的大樓中間建起了空中走廊，將原來相互隔離的寫字樓用廊橋連接起來，從而為幾棟大樓辦公的白領提供了不用下樓就可以直接進入餐飲街的方便。
而在第一國際馬路對面的怡豐路商圈，一直以來作為餐飲、休閑和沿街店鋪服務著火煉樹大社區的居民。臺商大廈和電信大樓的落成，為這一地帶的人流量和消費能力極大提升了層次，餐飲業的轉型升級也就接踵而來。"原來都是一些小餐飲店鋪為主，臟亂差，消費能力也不高。這種情形導致門面租金低廉，目前來看這種情形正在發生改變。"怡豐都市廣場的物管處的一位人士分析認為，怡豐都市廣場的沿街店鋪規模化、大中型餐飲企業的比例正在增加。
現象3：動漫城變身 商鋪再走俏
餐飲業蠶食的不只是傳統的沿街店鋪和綜合體，整個商業地產的業態發展都是在朝著這個方向進行。餐飲業由原來粗放式經營、小而雜亂的狀況正在朝著規模化、專業化和精心化、企業化轉變。一些三舊改造項目在經歷一番摸索后，發現餐飲業才是商業地產未來的剛需。
位于南城西平的動漫城，作為東莞南城區最早的動漫產業園、在西平第一家三舊改造成功運作的商業地產項目，正在逐漸轉身成為餐飲一條街。
事實證明，餐飲業的發展需要動漫城這樣的商業地產項目，例如，大型餐飲企業橫瀝牛莊，由于需要大量的場地，而價格昂貴的沿街商鋪租金高企難以承受，在以前只能布局在遠離市中區的城郊接合部，而類似于動漫城這樣的價格相對低廉、停車方便且行業集中度高的定位，給大中型餐飲企業提供了改造升級餐飲業的條件。
隨著多家大中型餐飲企業的進駐，動漫城這樣的商業地產項目起死回生，從原來的空置率高、租金低廉到如今的人氣轉旺，僅僅用了不到兩年的時間。據悉，目前動漫城附近的商鋪租金開始走俏。
專業人士：商業地產的出路在服務業
不經意間，餐飲業作為服務業最龐大的產業，正在成為市中區商業地產有力的希望所在。專門從事商業地產招商代理、項目運作的巨龍地產負責人吳云分析稱，電商幾乎壟斷了日常用品的貿易、在未來這種趨勢仍然將持續和深入，導致商業地產傳統的開店經商幾乎沒有前途。而經濟實力強勁的制造業轉型，需要找到行業入口，其中一部分對于現金流交易、投資相對不大的餐飲業有著濃厚的興趣。以前餐飲業的傳統小店經營模式必將在這一輪的市場轉化中遭遇清洗。東莞市餐飲行業協會一位管理人士透露，今年全市規模性餐飲業新開張數量增長了30%左右，這是近年來少見的現象。
同時，行業蓬勃發展的后面也埋藏著隱憂。"如此眾多的大中型餐廳一擁而上，而顧客是不會增加的。競爭中，自然會有一部分被淘汰，尤其是不懂餐飲的新入行者。"
對此，第一國際地產中介人士黃文貴認為，早些年的綜合性商鋪、寫字樓以及商場等，在互聯網產業、電子商務的沖擊之下陷入全面低迷。而餐飲業卻在這一輪的洗牌中強勢抬頭，在電商帶來的行業性變革當前，只有體驗式消費行業能夠支撐小型商業地產，而餐飲業則是永遠不變的體驗式消費。